polski
English
Deutsch
Mnohí, predovšetkým nájomcovia, sa pýtate, či ste aj napriek zavretiu prevádzok pre COVID-19 povinní platiť nájomné. Je teda spravodlivé, aby nájomca platil nájom aj keď nemôže užívať prenajatú nehnuteľnosť na dohodnutý účel alebo je to prenajímateľ kto stráca právo na úhradu nájmu ? Na koho teda padne čierny peter ?
Občiansky aj Obchodný zákonník upravujú situácie kedy sa dohodnuté plnenie, resp. povinnosť na ktorú sa jedna zo zmluvný strán zaviaže, v našom prípade nájom, stane dodatočne nemožným. Takáta nemožnosť môže byť právna alebo aj faktická a spôsobuje zánik záväzku dlžníka – prenajímateľa. Dôležité je, že nájomná zmluva je obojstranne zaväzujúca, teda prenajímateľ prenecháva za odplatu vec nájomcovi na užívanie a nájomca vec užíva na dohodnutý účel za čo platí nájomné. Platí preto, že ak pre právnu nemožnosť plnenia zaniká záväzok jednej zmluvnej strany v podobe odplatného prenechania nehnuteľnosti na užívanie dohodnutým spôsobom, potom zaniká aj povinnosť druhej zmluvnej strany v podobe odplaty – nájomného za také dohodnuté užívanie.
Faktickou nemožnosťou plnenia je napríklad, keď prenajatá vec zanikne po uzatvorení nájomnej zmluvy. Nemožno predsa prenajať vec, ktorá fakticky neexistuje.
Dôvodom právnej nemožnosti plnenia je neskorší (po uzavretí zmluvy) zákonný zákaz dohodnutého plnenia. Napríklad ste dohodlli kúpu pyrotechniky, ktorej predaj bol ale neskôr zakázaný. Uvedené tak evokuje, že ak štát zatvoril vybrané prevádzky, zakázal tak užívať prenajatú vec dohodnutým spôsobom. Potom zrejme ide o dočasnú nemožnosť plnenia, pretože nájomcovia nemôžu v dôsledku zákonného zákazu užívať vec dohodnutým spôsobom.
Vo väčšine prípadov ide o nájmy medzi podnikateľmi, avšak plnenie je vždy možné, ak ho možno vykonať:
- za sťažených podmienok,
- s väčšími nákladmi,
- po dojednanom čase,
- pomocou tretej osoby
Nahradiť nájom nehnuteľnosti dohodnutý v presne vymedzenom čase v zakázanej prevádzke v tom istom čase nemožno. Daná prevádzka by bola zakázaná aj v inej nehnuteľnosti. Nájom je pritom aktuálny v danom čase a dohodnutý na fixné a neopakovateľné obdobie, čo je príznačné plynutím nájmu v čase a odplatou za možnosť užívať nehnuteľnosť v tomto konkrétnom čase. Možnosť užívať vec v určitom čase možno považovať za neopakovateľnú. Na druhej strane nie je vylúčené, aby sa prenajímateľ a nájomca dohodli na náhradnom nájme po uplynutí pôvodnej doby nájmu za obdobie, kedy nájomca nemohol užívať nehnuteľnosť. Treba byť však pozorný, pretože niektoré prevádzky mohli vykonávať činnosti obmedzene aj napriek zákazu, a preto nedošlo k úplnej nemožnosti plnenia (napríklad reštaurácie a stánky s rýchlym občerstvením).
Vo vzťahu medzi podnikateľmi sa záväzok stáva nesplniteľným tiež v prípade, keď zákon dlžníkovi zakazuje správanie, na ktoré je zaviazaný, pričom takýto zákaz je trvalý (nie dočasný). Toto pravidlo sa zrejme vzťahuje na prípady, kedy by hypoteticky došlo k trvalému zákazu prenajímať nehnuteľnosti na vymedzené účely. V našom prípade ide však len o dočasný zákaz činnosti vybraných prevádzok, nie zákaz prenajímania nehnuteľností na uvedený účel.
Pozor ! Dodatočnú nemožnosť plnenia je treba odlišovať od počiatočnej nemožnosti. Počiatočná nemožnosť, ktorá existovala v čase uzatvorenia zmluvy a nevznikla dodatočne má za následok neplatnosť takého právneho úkonu, nie nemožnosť plnenia.
Následná prax v realite môže vyzerať nasledovne. Nájomca upovedomí prenajímateľa o dôvodoch nemožnosti plnenia a o tom, že neuhradí dotknutý nájom. Prenajímateľ buď uvedené akceptuje, prípadne môže vymáhať nájomné alebo jednostranne ukončiť nájom (závisí od druhu nájmu). Jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu z dôvodu nezaplatenia nájomného splatného v období od 01.04.2020 do 30.06.2020 však može najskôr v roku 2021. V prípade, že prenajímateľ jednostranne ukončí nájom a nájomca bude namietať takéto ukončenie ako neplatné práve z dôvodu, že pre nemožnosť plnenia povinnosť platiť nájomné zanikla, potom bude prenajímateľ nútený podať žalobu o vypratanie prenajímanej nehnuteľnosti. V tomto konaní si súd zároveň ako prejudiciálnu otázku vysporiada, či jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy prenajímateľom je platné, a teda či plnenie nájmu bolo právne (ne)možné. V prípade, že súd bude považovať ukončenie nájomnej zmluvy zo strany prenajímateľa za platné, rozhodne o tom, že nájomca je povinný vypratať nehnuteľnosť. V opačnom prípade súd žalobu zamietne. Rovnako sa súd prejudiciálne vysporiada s nemožnosťou plnenia v prípade, že sa prenajímateľ rozhodne vymáhať nájomné, a teda buď žalobu zamietne alebo nájomcu zaviaže na úhradu nájmu. Upozorňujeme, že k právnej nemožnosti plnenia z dôvodu zavretia prevádzok pre COVID-19 doposiaľ neexistuje žiadna ustálená rozhodovacia prax súdov, preto nebolo možné v čase písania tohto článku poukázať na skutkovo a právne obdobný „precedens“ a predvídať legitímne očakávania výsledku prípadných súdnych sporov.
Tento článok nie je právnou službou, pričom každý právny vzťah je nevyhnutné posúdiť právne a skutkovo individuálne. Ak máte akékoľvek ďaľšie otázky a potrebujete poradiť, sme tu pre Vás. Neváhajte nás kontaktovať na e-mailovej adrese: info@ak-ak.sk